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| 小区丢车物业将成首要责任人 |
| 2008-07-02
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解读物权法(一)
《物权法》已实施9个月，日前最高人民法院出台《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》等相关配套的司法解释。小区公共道路上的停车位租金归谁？业主拒交物业费怎么办？车辆在小区里丢失该不该找物业公司赔？这些常见小区纠纷有了解决之道。
本报记者陈轶珺/文乔勇/摄
［案例］王女士的丰田轿车停放在其居住小区内家门口，物业公司按每次每辆车5元的标准收取露天临时停车费。一天晚上，王女士的车不翼而飞了。经小区监控录像显示，事发当天晚上有人将此车开走。为此，王女士状告物业公司疏于管理，导致车辆被盗，要求法院判令物业公司承担过错责任，赔偿其经济损失5万元。
市二中院审理后认为:“从王女士提供的证据来看，公安部门对车辆被盗案一直未有结论。根据小区业委会与物业公司签订的物业管理服务合同规定，王女士缴纳的露天停车泊位费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双方之间并不形成车辆保管合同，且王女士也未能提供确凿证据证明物业公司在履行物业管理合同过程中存在重大过错，因此，王女士要求物业公司承担过错责任，赔偿经济损失5万元的上诉理由不能成立”，故驳回上诉。
［司法解释］《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》第九条车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。
物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务协议，按照相关合同或者协议约定处理。
［专家说法］物业专家刘生敏告诉记者，这一条款将对以后的物业管理提出很大挑战，因为一旦车辆发生丢失，物业将成为业主追偿时的首要责任人。而物业公司必须用强有力的实证来证明自己没有过错，或业主有错，否则很难逃脱法律责任。他提醒市民，如果意见稿能够实施，如果物业在合同中刻意约定完全免责条款，那么合同的制定已经违法。
与车辆损失一样，在小区内业主发生人身损害后，物业公司未尽合理限度范围内的安全保障义务，业主也可请求其承担相应赔偿责任。刘生敏表示，此条规定中“未尽合理限度范围内的安全保障义务”是衡量物业公司是否存在过错的关键，如果没有过错，则可不承担责任。因此可理解为物业公司在一定限度内负有安全保障义务。若因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。而安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿，即物业公司在承担责任后可以向第三人追偿。
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